中國(guó)的房企融資18種模式
引導(dǎo)語：近年來，有關(guān)中國(guó)房企融資，大家了解多少?下面是其中的18種融資模式，歡迎大家閱讀了解。
一、自有資金融資
定義：開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過其他途徑通過公司內(nèi)部擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)，例如向集團(tuán)公司，或者關(guān)聯(lián)公司借款。例如，中國(guó)北車和中國(guó)南車都有自己的財(cái)務(wù)公司，央企財(cái)務(wù)公司去銀行去貸款，銀行都很樂意貸。然后，北車地產(chǎn)再從財(cái)務(wù)公司拿錢。通過這種渠道籌措的資金，開發(fā)商可以長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用，而且利率普遍較低;對(duì)公司制定中長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)——特別是短期可能影響業(yè)績(jī)的目標(biāo)——不會(huì)構(gòu)成過大的財(cái)務(wù)壓力。
開發(fā)商一般會(huì)持有一定數(shù)量的自有資金(如表1)，并在必要的時(shí)候在內(nèi)部籌措自有資金。
表1部分現(xiàn)金及等價(jià)物在100億左右的上市地產(chǎn)公司
資料來源：明源地產(chǎn)研究院根據(jù)Wind資訊資料整理
當(dāng)然，對(duì)于自有資金的數(shù)目，國(guó)家對(duì)開發(fā)商也設(shè)定了硬性“門檻”，以控制風(fēng)險(xiǎn)。“121號(hào)文件”(即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)規(guī)定，開發(fā)商自有資金比例必須超過30%。
在行業(yè)整體不景氣的情況下，去年全國(guó)大多數(shù)房企都面臨巨大的資金壓力。這時(shí)，恰是自有現(xiàn)金充沛的大型實(shí)力房企出擊，通過低價(jià)并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)一步壯大自己的良好時(shí)機(jī)。
全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。
二、銀行貸款融資
銀行貸款，顧名思義，就是向銀行借錢，我們將其分為國(guó)內(nèi)銀行貸款和國(guó)外銀行貸款。
1、國(guó)內(nèi)銀行貸款
對(duì)于中國(guó)的絕大部分房企來說，通過國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款是其融資的主要渠道。貸款方式主要有信用貸款、擔(dān)保抵押貸款和保證書擔(dān)保貸款。
國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行信用貸款是指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分一下五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費(fèi)者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款。
擔(dān)保抵押貸款分為兩種：擔(dān)保品貸款、保證書擔(dān)保貸款。
保證書擔(dān)保貸款則是指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。
通常而言，只有大型實(shí)力房企才能夠獲得銀行的信用貸款。例如，萬科2014年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，截至2014年6月30日，公司的長(zhǎng)期銀行借款折合人民幣為284.28億元，其中銀行信用人民幣借款241.47億元，港幣借款5.21億元(折合人民幣4.14億元)，美元借款3.53億元(折合人民幣21.7億元);此外，還有抵押借款和人民幣借款。
國(guó)內(nèi)銀行貸款運(yùn)作程序：
一、貸款申請(qǐng)
(一)借款人資格
(二)申請(qǐng)貸款材料，包括單位資料、項(xiàng)目資料
二、商業(yè)銀行貸款調(diào)查
(一)借款人資格的核查
(二)調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況，包括：項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)評(píng)估、投資估算和籌資評(píng)估、償債能力評(píng)估、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
三、核定信用等級(jí)，提出審查結(jié)論
四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查和審批三性原則：合法性、合規(guī)性、可靠性
五、貸款的發(fā)放
六、貸后管理
2、國(guó)外銀行貸款
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，一方面國(guó)外銀行開始介入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，另一方面，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬達(dá)、碧桂園、頤和、綠地、萬通、中建、中坤實(shí)業(yè)等開始走向海外，有的地方已出現(xiàn)幾家中國(guó)房企在同一區(qū)域內(nèi)“造城”、“搶客”的局面……利用國(guó)外銀行的資金勢(shì)在必然。
目前，我國(guó)利用國(guó)外貸款的主要形式主要有：外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款和國(guó)際商業(yè)貸款。當(dāng)前向我國(guó)提供多邊貸款的國(guó)際金融組織主要有世界銀行(WBG)、國(guó)際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織(IFAD)和亞洲開發(fā)銀行(ADB)。亞洲開發(fā)銀行以項(xiàng)目貸款為主、以及部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機(jī)構(gòu)貸款等。國(guó)際商業(yè)貸款是針對(duì)在國(guó)際金融市場(chǎng)上以借款方式籌集的各種資金的總稱。
國(guó)際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)提供的貸款;二是由一家金融機(jī)構(gòu)牽頭、多家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長(zhǎng)期貸款，通常稱為國(guó)際銀團(tuán)貸款(也成為辛迪加貸款)。
外資銀行5大關(guān)注點(diǎn)：對(duì)外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險(xiǎn)控制非常嚴(yán)格、透明度是最大障礙、更相信市場(chǎng)的保障、爭(zhēng)奪個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。除此之外，以下3點(diǎn)也是外資銀行關(guān)注重點(diǎn)：
1、看重商用物業(yè)未來是否有穩(wěn)定的租金回報(bào)，而對(duì)分割出售的商用物業(yè)興趣不大。
2、關(guān)注高端物業(yè)，即(重點(diǎn)城市，重點(diǎn)物業(yè)和重點(diǎn)客戶)。
3、透明度是第一位的。
國(guó)外銀行貸款運(yùn)作程序：項(xiàng)目建議書→可行性研究報(bào)告→備選項(xiàng)目審批→利用外資方案→借用國(guó)外貸款項(xiàng)目的程序。
受中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策以及國(guó)內(nèi)外融資成本差額的影響，資質(zhì)較好的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢(shì)。據(jù)彭博報(bào)道，2014年1~9月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長(zhǎng)39%。
三、民間借貸融資
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)向，銀行對(duì)其信貸收緊，一些前期布局失當(dāng)而且大量拿地的企業(yè)資金壓力陡增，大部分的中小房企更是既缺乏自有資金，又無法取得銀行貸款。為了維持企業(yè)的正常運(yùn)作，不少企業(yè)不惜鋌而走險(xiǎn)，向民間借貸。
民間借貸的特點(diǎn)：1、形式上分散、而且具有隱蔽性，2、金額上規(guī)模較小，3、范圍上有較大的局限性，4、利率上的高低不一，一般隨行就市，5、借貸合約是非格式化的，6、對(duì)償債有硬性約束。
郭耀名承認(rèn)，由于銀行借貸渠道遇阻，為了支持公司的擴(kuò)張，從2011年起，光耀通過民間借貸籌資15億元，光利息就高達(dá)十多億元，這讓光耀喘不過氣來。
由于資金斷裂，去年以來，房企老板“跑路”的消息一個(gè)接一個(gè)。去年4月柳州大型民企正菱集團(tuán)實(shí)際控制人廖榮納夫婦跑路，被國(guó)際刑警通緝。媒體報(bào)道顯示，這家公司涉案資金超過100億元，其中銀行貸款70多億元，民間借貸30多億元，受害人多達(dá)2000余人。2014年7月底，邯鄲當(dāng)?shù)卮笮头科蠼鹗兰o(jì)地產(chǎn)董事長(zhǎng)史虞豹“跑路”事發(fā)，直接牽扯出當(dāng)?shù)?3億的民間地下融資……
民間借貸猶如飲鴆止渴，明智的企業(yè)應(yīng)該選擇其他的方式幫助企業(yè)渡過難關(guān)，否則一朝上癮，一旦市場(chǎng)有變，瞬間身陷囹圄。
四、上市融資
跟銀行借貸一樣，上市融資也是實(shí)力派玩的。企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用沒有固定的還款期限，因此對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大投資期限較長(zhǎng)上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看由于上市的門檻比較高，能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。
從上市地點(diǎn)上看，上市融資包括國(guó)內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。從上市的方式看，有首次公開募股上市(IPO)，以及借殼上市。
資本市場(chǎng)的上市融資本質(zhì)是企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場(chǎng)這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，融資是手段而不是企業(yè)的終極目標(biāo)。
1、國(guó)內(nèi)上市融資
首發(fā)公開募股上市(IPO上市)是指按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公司向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提出申請(qǐng)，證券管理部門經(jīng)過審查，符合發(fā)行條件，同意公司通過發(fā)行一定數(shù)量的社會(huì)公眾股的方式直接在證券市場(chǎng)上市。目前，A股上市公司中，有一百余家上市房企。
2、境外上市融資
除了在國(guó)內(nèi)上市，一些房企選擇了境外上市募資。境外上市的優(yōu)勢(shì)主要有：1)、從申請(qǐng)到實(shí)際上市的時(shí)間周期更短并且上市效率更高;2)、國(guó)外資本市場(chǎng)上市的準(zhǔn)入條件更低，在資本結(jié)構(gòu)，股本總額，盈利年限，公司所有權(quán)方面的準(zhǔn)入條件更靈活;3)、在海外資本市場(chǎng)上更容易實(shí)現(xiàn)股票全流通;4)、相比國(guó)內(nèi)，境外首次公開發(fā)行可以獲得較高股價(jià)。此外，政府一度以稅收減免的形式鼓勵(lì)有能力并且有規(guī)模融資需求的公司去海外市場(chǎng)上市融資等一系列因素促使企業(yè)選擇海外上市融資……
明源君認(rèn)為，企業(yè)選擇到海外上市融資，可以提高自身的國(guó)際知名度，提高企業(yè)的信譽(yù)度，同時(shí)還能為開展國(guó)際國(guó)內(nèi)的合作提供舞臺(tái)。這對(duì)于試圖走出國(guó)門，到海外發(fā)展的房企，也十分具有吸引力。
境外上市融資流程：聘用→籌備、驗(yàn)證→送件、報(bào)批→售股準(zhǔn)備→公開認(rèn)購。
2014年12月23日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在香港聯(lián)交所掛牌上市。據(jù)文件顯示，萬達(dá)公開發(fā)售超額認(rèn)購約5.32倍，募集資金高達(dá)288億港元。在當(dāng)日儀式上，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林披露了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市后的新定位：中國(guó)生活消費(fèi)綜合性平臺(tái)提供者。
3、買殼上市融資
買殼上市是指在證券市場(chǎng)上通過買入一個(gè)已經(jīng)合法上市的公司(殼公司)的控股比例的股份，掌握該公司的控股權(quán)后，通過資產(chǎn)的重組，把自己公司的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)注入殼公司，這樣，無需經(jīng)過上市發(fā)行新股的申請(qǐng)就可以直接取得上市的資格。藉此，公司可以增發(fā)股票，進(jìn)行募集資金。典型的案例有，2013年朗詩集團(tuán)收購香港上市公司深圳科技(00106)63.4%的股權(quán)借殼上市。
進(jìn)入白銀時(shí)代，大型實(shí)力房企紛紛收縮戰(zhàn)線，回歸核心城市，特別是土地資源稀缺的一二線城市，一時(shí)之間，在土地市場(chǎng)的角力再度展開。為了保住優(yōu)秀人才，從開發(fā)商到中介，都拿出了殺手锏。然而，當(dāng)下，房企最緊迫的還是解決錢的問題。
在上一篇文章中，我們集中探討了關(guān)聯(lián)方自有資金融資、銀行貸款融資、民間借貸融資和上市融資4種融資方式。有粉絲反映稱，每種模式過于詳盡，無法將18種模式一睹為快。為此，明源君在這篇中將剩下的14種模式和盤托出。
五、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
房地產(chǎn)證券化，就是把流動(dòng)性低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系有直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。
房地產(chǎn)證券化的功能和作用功能：資產(chǎn)的及時(shí)變現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)的分散化、融資的靈活性。
六、產(chǎn)業(yè)基金融資
通過產(chǎn)業(yè)基金融資與非上市增資擴(kuò)股融資模式類似。基金公司靠發(fā)行投資基金股份或者受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于房地產(chǎn)，獲得凈收益后分配給投資者。
吸引外資基金投資房企需要注意五點(diǎn)策略：產(chǎn)品本身的投資價(jià)值、物業(yè)價(jià)格、城市選擇、營(yíng)銷包裝、開發(fā)商的管理團(tuán)隊(duì)。
產(chǎn)業(yè)基金在所投資企業(yè)發(fā)展到一定程度后，最終都要退出所投資企業(yè)。其選擇的退出方式主要有三種：
1、通過所投資企業(yè)的上市，將所持股份獲利拋出;
2、通過其它途徑轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán);
3、所投資企業(yè)發(fā)展壯大后從產(chǎn)業(yè)基金手中回購股份等。
七、房地產(chǎn)典當(dāng)融資
房產(chǎn)典當(dāng)融資也可以稱做房產(chǎn)典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，支付一定比例的費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。實(shí)質(zhì)是以“抵押”形式辦理典當(dāng)借款。但房地產(chǎn)典當(dāng)和抵押借款的根本區(qū)別在于：典當(dāng)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)，而抵押不轉(zhuǎn)移抵押標(biāo)的的房地產(chǎn)的占有權(quán)。
典當(dāng)是一種以實(shí)物為抵押，取得臨時(shí)性貸款的融資方式。具有融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性的特點(diǎn)。
八、增資擴(kuò)股融資
1、非上市增資擴(kuò)股
非上市增資擴(kuò)股又稱私募股權(quán)融資，與產(chǎn)業(yè)基金融資類似。典型的如2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售(IPO)未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購而被迫放棄。為此，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，中東某國(guó)家投資局投資1.46億美元，獲得恒大7.7%股份;此外，德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。使得恒大度過了最危機(jī)時(shí)刻。
2、上市公司增資擴(kuò)股
增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會(huì)募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或者原股東增加投資擴(kuò)大股權(quán)，從而增加企業(yè)的資本金。
增資擴(kuò)股的股權(quán)出資模式：(1)現(xiàn)金投資;(2)實(shí)物投資;(3)工業(yè)產(chǎn)權(quán)投資;(4)場(chǎng)地使用投資。
九、夾層融資
夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。即房地產(chǎn)信托融資中的混合型信托融資模式(夾層融資型)。
夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)商可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整股權(quán)，進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款，資金回報(bào)的要求適中;對(duì)于項(xiàng)目要求較低，不要求“四證”齊全，投資方對(duì)控制權(quán)的要求較低。對(duì)夾層融資的提供者而言，還款方式靈活投資風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)小;而且退出的確定性較大比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動(dòng)性。
十、債券融資
發(fā)行債券也是房企融資的重要渠道。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)限價(jià)政策及國(guó)內(nèi)融資渠道受限的背景下，房企此前幾年普遍通過海外發(fā)債及非標(biāo)方式進(jìn)行融資。
據(jù)Dealogic的統(tǒng)計(jì)，僅2014年1～8月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總計(jì)在海外市場(chǎng)上發(fā)行了524億美元的債券，比2013年同期增長(zhǎng)100%。
目前我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善，而且由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)，屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例，因此國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券的審批。這使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入且發(fā)行成本較高，對(duì)于一些民營(yíng)企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。
十一、融資租賃
融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的事先合同約定，想承租人制定的出賣人購買承租人制定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。
房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡(jiǎn)單，快捷的優(yōu)勢(shì)。盡管租賃的租金相對(duì)較高，但與銀行借款相比，申請(qǐng)過程更簡(jiǎn)單快捷，可以獲得全額融資，可以節(jié)省資本性投入，無需額外的抵押和擔(dān)保品，可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力;可以起到一定的避稅作用;從某種意義上來說，可以用作長(zhǎng)期貸款的一個(gè)替代品。
十二、售后回買
售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資;同時(shí)，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。
售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項(xiàng)目，還繞過了國(guó)家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對(duì)于盤活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對(duì)較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。
十三、售后回租
售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)。在售后回租過程中，擁有某項(xiàng)物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次，他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷售利潤(rùn)的目的;同時(shí)，又保留了對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長(zhǎng)期獲得經(jīng)營(yíng)收益。
整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營(yíng)能否兌現(xiàn)售時(shí)承諾的投資回報(bào)，也就是經(jīng)營(yíng)能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，有值得信賴的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場(chǎng)等。
十四、ABS項(xiàng)目融資
所謂ABS，是英文“Asset Backed Securities”的縮寫，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。
十五、產(chǎn)權(quán)交易融資
產(chǎn)權(quán)交易融資是指開發(fā)商將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓從而獲得資金的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易，可以實(shí)現(xiàn)資本、土地、勞動(dòng)力等資源要素的重新組合，是房地產(chǎn)融資的一種重要方式。
十六、房地產(chǎn)信托融資
早在房地產(chǎn)市場(chǎng)還十分火爆時(shí)，房企依靠單一的銀行貸款的融資方式即已無法為繼。數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年3月31日，房地產(chǎn)信托的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到6865億元，占到彼時(shí)信托總規(guī)模的13.46%。進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，信貸收緊，銀行借貸受阻，房地產(chǎn)信托更加被廣泛地使用。
基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。
1、貸款型信托融資模式
信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定(委托人)投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司;信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
優(yōu)勢(shì)：融資期限比較靈活，操作簡(jiǎn)單，交易模式成熟，利息能計(jì)入開發(fā)成本。
劣勢(shì)：與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。
2、股權(quán)型信托融資模式
信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)，向項(xiàng)目公司注入資金;同時(shí)，項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限(如兩年)后，溢價(jià)回購信托投資公司持有的股權(quán)。
優(yōu)勢(shì)：(1)能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件;(2)其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、和開發(fā)商分享最終利潤(rùn)。
劣勢(shì)：一般均要求附加回購，在會(huì)計(jì)處理上仍視為債權(quán);如不附加回購則投資者會(huì)要求浮云超額回報(bào)，影響開發(fā)商利潤(rùn)。
3、財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式
開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)，信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司，代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。
信托公司通過發(fā)行信托計(jì)劃，募集資金來購買優(yōu)先受益權(quán)，并且在信托到期后，如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，信托公司則有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，而開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
優(yōu)勢(shì)：(1)在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資;(2)在條件成熟的情況下，能夠過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。
劣勢(shì)：物業(yè)租售比過低導(dǎo)致融資規(guī)模不易確定。
4、混合型信托融資模式(夾層融資型)即夾層融資。
優(yōu)勢(shì)：(1)信托能夠在項(xiàng)目初期進(jìn)入，增加項(xiàng)目公司資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu);(2)債權(quán)部分成本固定，不侵占開發(fā)商利潤(rùn)，且較易資本化;股權(quán)部分一般都設(shè)有回購條款，即使有浮動(dòng)收益占比也較小。
劣勢(shì)：交易結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，信托公司一般會(huì)要求對(duì)公司財(cái)務(wù)和銷售進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)會(huì)有對(duì)施工進(jìn)度、銷售額等考核的協(xié)議。
十七、P2P
P2P本是面向個(gè)人的小額借貸，不過到了中國(guó)，有些平臺(tái)已經(jīng)發(fā)展為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，例如合時(shí)代。不過，這種融資方式只能滿足小額，且中短期的資金需求。較為適合小型房企的單個(gè)小項(xiàng)目的少量資金需求。
十八、眾籌
早在多年前，眾籌建房的概念就已經(jīng)被提出來，其核心理念即私人定制——購房者出錢，開發(fā)商變拿到錢后，按照要求將項(xiàng)目建好，然后交房。在這種模式下，開發(fā)商無需擔(dān)心錢的問題，只需拿地，蓋樓，交房。眾籌的模式很美，但受制于諸多障礙，未能有效推行。
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