葫蘆島市物業(yè)管理辦法「全文」
《葫蘆島市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)2005年8月31日葫蘆島市第3屆人民政府第11次常務會議通過，現(xiàn)予以公布，自公布之日起施行。
第一章 總 則
第一條 為加強物業(yè)管理活動和規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善城市居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)具備物業(yè)管理條件的住宅及寫字樓、醫(yī)院、學校等非住宅物業(yè)，均應實施物業(yè)管理;暫不具備物業(yè)管理條件的，應通過改造等途徑逐步實行物業(yè)管理。
第四條 本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權人;所稱物業(yè)管理，是指由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和管理秩序的活動。
第二章 物業(yè)職責分工
第五條 市城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市物業(yè)活動的監(jiān)督管理，主要職責：
(一)依法對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批;
(二)配合市物價主管部門制定服務收費辦法;
(三)制定行業(yè)規(guī)劃，組織行業(yè)培訓，開展業(yè)務指導;
(四)按照有關規(guī)定，收取、使用和監(jiān)督管理專項維修資金;
(五)政府賦予的其他職責。
第六條 各縣(市)區(qū)城鄉(xiāng)建設行政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作，主要職責是：
(一)貫徹執(zhí)行有關物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章,制定相關管理制度;
(二)指導成立業(yè)主大會、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)、規(guī)章的決定或者責令其限期改正，并通告全體業(yè)主;
(三)批準符合條件的建設單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作進行業(yè)務指導;
(五)調(diào)解、處理和依法裁決物業(yè)活動中發(fā)生的糾紛;
(六)查處物業(yè)管理工作中的違法、違紀行為;
(七)協(xié)助市物業(yè)行政主管部門做好專項維修資金的歸集、監(jiān)督管理工作;
(八)組織物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)驗收、交接工作;
(九)依法承擔的其他職責。
第七條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)支持和協(xié)助物業(yè)管理部門做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、組織協(xié)調(diào)、宣傳教育和解釋工作;指導社區(qū)居委會召開業(yè)主大會，組建物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會;監(jiān)督指導業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)依法履行職責。
第八條 社區(qū)居委會具體負責所屬各物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會的籌備、召開和組建業(yè)主委員會;負責物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章及相關標準的宣傳教育工作;調(diào)解、處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)活動中發(fā)生的糾紛;負責業(yè)主委員會成立前和業(yè)主委員會換屆期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動的組織、管理，接收、保管基礎設施的圖紙及相關資料。
第九條 規(guī)劃、公安、物價、工商、民政、環(huán)保等行政部門，按照各自職責，積極協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的權利,并履行相應的義務。
業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會提供地址和聯(lián)系方式。
房屋的承租等實際使用者為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人受業(yè)主委托，可以行使業(yè)主的權利，同時履行業(yè)主的義務。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，行使《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的職責。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權數(shù)比例等方式，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。
第十二條 新建住宅小區(qū)交付使用且入住率或出售率達50%以上的，建設單位或其委托的單位應當及時告知縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門，縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門在接到告知之日起60日內(nèi)，應指導街道、社區(qū)居委會及業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十三條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會時，應當在物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由社區(qū)居委會、業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業(yè)主大會籌備工作。籌備組業(yè)主代表由社區(qū)居委會提名，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)依據(jù)業(yè)主委員會委員應當具備的條件審核產(chǎn)生。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十四條 籌備組應當做好下列工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)參照市物業(yè)行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);
(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
(五)做好召開首次業(yè)主大會會議的記錄和其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十五條 分期開發(fā)建設的物業(yè)，其前期物業(yè)管理應當以整個物業(yè)管理區(qū)域為招投標范圍。先行開發(fā)的區(qū)域銷售并交付使用的物業(yè)，符合本辦法規(guī)定條件的，應當成立業(yè)主大會，業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項做出決定;待后續(xù)工程入住率或出售率達到50%以上時，應適時召開業(yè)主大會，調(diào)整業(yè)主委員會及物業(yè)管理事宜。
第十六條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權，在省尚未做出具體規(guī)定前，按照下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)住宅房屋按戶計算投票權，一個《房屋所有權證》有一票投票權;
(二)非住宅房屋按《房屋所有權證》載明的建筑面積，100平方米(含100平方米)以下的有一票投票權，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權;
(三)未售出商品房的投票權屬于建設單位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票權，非住宅房屋按房屋權屬登記機構載明的建筑面積，每100平方米有一票投票權，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權。但單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上所持的投票權數(shù)最多不得超過已入住的業(yè)主投票權的20%。
第十七條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人或委托代理人出席。代理人應具備下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)有授權委托書。
代理人根據(jù)業(yè)主的授權在業(yè)主大會上行使業(yè)主的權利，視同本人行使權利，但沒有被選舉權。
第十八條 業(yè)主大會會議可采用集體討論或書面征求意見的形式，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
第十九條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。
第二十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定,由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)《業(yè)主大會議事規(guī)則》或者《業(yè)主公約》規(guī)定的其他情況。
應當召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。
第二十一條 《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》和業(yè)主大會通過的各項決定，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主(包括業(yè)主委員會成立后入住的業(yè)主)具有約束力;業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，對受讓人和物業(yè)使用人具有同等約束力。
業(yè)主大會及業(yè)主委員會的決定，應當以書面的形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第四章 業(yè)主委員會
第二十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當維護全體業(yè)主的合法權益，并履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十三條 業(yè)主委員會委員應當具備以下條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章;
(三)遵守《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》，模范履行業(yè)主義務;
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)有必要的工作時間;
(七)年齡一般應在65周歲以下且身體健康;
(八)無不適宜擔任業(yè)主委員會委員的其它情形。
第二十四條 業(yè)主委員會組成人員為5至11人單數(shù)，設主任1人，副主任1至2人。主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生，每屆任期3年。具體人數(shù)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的大小確定。
第二十五條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。同時告知所在地街道和社區(qū)居委會，并提供下列材料：
(一)業(yè)主委員會成員名單和基本情況;
(二)《業(yè)主大會議事規(guī)則》;
(三)《業(yè)主公約》;
(四)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;
(五)其他相關資料。
縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門自受理備案之日起15日內(nèi)，對符合本辦法第二十二條、二十三條、二十四條規(guī)定的，應當予以備案;對不符合規(guī)定的應當書面通知申請人并告知不予備案的理由。
縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明，業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章,可以設立獨立的賬號。
第二十六條 業(yè)主委員會會議每年度至少召開兩次;業(yè)主委員會召開會議應當有過半數(shù)委員出席，做出決定應經(jīng)過全體委員過半數(shù)通過，并予以公布。
業(yè)主大會及業(yè)主委員會會議應設專人做會議記錄，并長期保存。
第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;業(yè)主委員會不履行其職責或無正當理由推遲、拒絕組織換屆改選導致逾期未換屆的，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以通知街道、社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會進行換屆改選。
原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財產(chǎn)移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
第二十八條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議做出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;
(六)拒不履行業(yè)主義務的;
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第三十條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財產(chǎn)移交給業(yè)主委員會。
第三十一條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第三十二條 攤入建設成本的物業(yè)管理用房及門衛(wèi)房、自行車棚、文化活動站、共用場地等設施設備所有權屬全體業(yè)主。業(yè)主委員會可以依據(jù)城市規(guī)劃和相關行業(yè)規(guī)章，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施、設備、場地提出廣告設置、出租等經(jīng)營建議，但業(yè)主委員會不得從事其它經(jīng)營活動。
第三十三條 業(yè)主委員會委員可享受一定的通訊、交通補貼，具體數(shù)額、資金來源和使用由業(yè)主大會審議決定，但補貼總額不得超過同期物業(yè)服務費實收額的5%。
第五章 物業(yè)管理企業(yè)
第三十四條 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立的法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
第三十五條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應當依法取得工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照后，再向市物業(yè)行政主管部門提出申請。物業(yè)管理資質(zhì)等級申請、審批程序依據(jù)建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關規(guī)定辦理。縣(市)以上物業(yè)行政主管部門可通過新聞媒體、網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等渠道公開物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內(nèi)容。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)歇業(yè)、分立、合并，應當按規(guī)定到物業(yè)行政主管部門辦理資質(zhì)變更、注銷手續(xù)。
第三十七條 外埠物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當在承接物業(yè)管理項目前，將有關情況告知項目所在地的物業(yè)行政主管部門，并主動接受其管理。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)應配備相應的專業(yè)技術人員和物業(yè)管理人員，物業(yè)管理人員應經(jīng)專業(yè)培訓考核合格后，持證上崗。
第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：
(一)根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章等有關規(guī)定以及《物業(yè)服務合同》的約定，制定物業(yè)管理操作規(guī)程;
(二)按照《物業(yè)服務合同》的約定收取物業(yè)服務費;
(三)制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為;
(四)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策;
(五)要求業(yè)主委員會協(xié)助物業(yè)管理;
(六)選聘專業(yè)公司承擔專項管理和維護業(yè)務;
(七)可以依法實行家政服務等多種經(jīng)營。但利用共用設施、設備、場地進行經(jīng)營的，應征得業(yè)主大會的同意，并按合同約定的比例取得應得收入。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務：
(一)嚴格履行《物業(yè)服務合同》，為業(yè)主提供相應的服務;
(二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;
(三)提請業(yè)主大會審議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的有關操作規(guī)程;
(四)接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督管理、財務審查及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)委員會的監(jiān)督、指導;
(五)按照《物業(yè)服務合同》的約定向全體業(yè)主公布物業(yè)服務費用收支賬目;
(六)在同等條件下優(yōu)先聘用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下崗、失業(yè)人員就業(yè);
(七)抓好國家園林城市、衛(wèi)生城市、環(huán)保模范城市等公益性活動的落實工作;協(xié)助有關部門抓好流動人口的計劃生育工作。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務合同》時，應根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模提供該物業(yè)區(qū)域每月應收物業(yè)服務費的3--6倍款額的財產(chǎn)擔保。
財產(chǎn)擔保交由縣(市)以上物業(yè)行政主管部門管理，在《物業(yè)服務合同》期滿后，物業(yè)管理企業(yè)完全履行《物業(yè)服務合同》約定的內(nèi)容時，退還物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)如不完全履行《物業(yè)服務合同》約定內(nèi)容，由縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門會同有關部門、業(yè)主委員會聯(lián)合確定違約責任，造成損失的，從擔保的財產(chǎn)中扣除。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定;保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害業(yè)主的合法權益，不得妨礙國家工作人員依法執(zhí)行公務。
第六章 物業(yè)管理區(qū)域劃分
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分在省未做出具體規(guī)定前，由縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門會同規(guī)劃等有關部門依據(jù)下列原則劃定：
(一)充分考慮建筑規(guī)模、自然形成、設施設備共用程度及社區(qū)建設等因素。住宅物業(yè)建筑面積一般應不低于5萬平方米;
(二)新建住宅物業(yè)一般以建設立項、規(guī)劃批準的范圍確定;
(三)住宅物業(yè)管理區(qū)域范圍一般應與社區(qū)居委會管轄范圍相適應，不得跨街道劃分;
(四)物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)劃分且無爭議的，不再重新劃分。
第四十四條 建設單位在申請辦理住宅建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求;縣(市)以上物業(yè)行政主管部門應當按照本辦法第四十三條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。
規(guī)劃行政部門在規(guī)劃分期建設工程時，應充分考慮后續(xù)工程的配套設施與該區(qū)域原有的配套設施相適應。
第四十五條 已經(jīng)劃定的物業(yè)管理區(qū)域確需做出調(diào)整的，由縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)聽取業(yè)主委員會的意見后，按法定程序辦理。
第四十六條 已建成投入使用而未形成物業(yè)小區(qū)規(guī)模的住宅和按房改政策出售的住宅，由縣(市)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門制定管理方案，報同級人民政府批準后組織實施。
第四十七條 在已劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行開發(fā)建設的，該區(qū)域已實行物業(yè)管理的,建設單位不得另行組建物業(yè)管理企業(yè)，應當與該區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商其新建物業(yè)的管理、移交等有關事宜，并在工程竣工時，移交全部物業(yè)及物業(yè)資料。
第七章 公用設施設備管理
第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任，具體界定按各行業(yè)有關規(guī)定執(zhí)行。
責任未界定清楚的共用設施設備由縣(市)物業(yè)行政主管部門會同相關部門現(xiàn)場界定。
城市物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用事業(yè)基礎設施管理的具體責任界定，由市物業(yè)行政主管部門另行制定。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、路燈、步道方磚、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設施等基礎設施的責任界定，暫按行業(yè)管理部門的規(guī)定執(zhí)行。屬于公用事業(yè)管理部門管轄范圍的，由公用事業(yè)管理部門負責維修養(yǎng)護，費用由公用事業(yè)管理部門承擔;不屬于公用事業(yè)部門管轄范圍的則由物業(yè)管理企業(yè)負責維護，費用在物業(yè)管理服務費和物業(yè)共用設施設備專項維修資金中列支。
水、暖加壓泵房、垃圾轉運站統(tǒng)一由專業(yè)部門負責管理，設施設備的運營成本、維修、養(yǎng)護、管理等費用均由水、暖等專業(yè)部門負責。
物業(yè)小區(qū)內(nèi)的市場由主辦單位負責管理。建設、行政、工商、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、消防等部門依法對小區(qū)內(nèi)的市場監(jiān)督管理。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由公用事業(yè)專業(yè)部門管理的上下水管線、道路、方磚、路燈、水、電、暖、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設施等，各專業(yè)部門可委托物業(yè)管理企業(yè)維護、管理，并支付相應的服務費用，具體內(nèi)容由雙方協(xié)商確定。
第五十一條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設施設備管理應當嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，所有的配套設施設備，建設單位應當按相關規(guī)定交由行業(yè)部門實行專業(yè)管理。
建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出配套設施設備登記申請，由房屋權屬登記機構在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，不發(fā)房屋權屬證書;已建住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供暖加壓泵房、臨時用電等配套設施遺留問題由縣(市)區(qū)政府協(xié)調(diào)，逐步交由相關單位實行行業(yè)管理。
第八章 物業(yè)管理與服務
第五十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域由業(yè)主大會委托一個物業(yè)管理企業(yè)實施管理。
第五十三條 業(yè)主大會應通過公開招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，招標可以自行組織，也可以委托專業(yè)招標機構辦理招標事宜。
投標人少于3個或建筑面積不足5萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門批準，業(yè)主大會或建設單位可采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。
具體物業(yè)管理招投標管理辦法由市物業(yè)行政主管部門另行制定。
第五十四條 業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)如一方不準備續(xù)簽《物業(yè)服務合同》的，應當自《物業(yè)服務合同》期滿60日前通知對方。物業(yè)管理企業(yè)應當在《物業(yè)服務合同》終止時，辦理并向業(yè)主委員會移交下列手續(xù)：
(一)移交《物業(yè)管理條例》第二十八、三十八條規(guī)定的內(nèi)容;
(二)結算物業(yè)服務費用;
(三)移交全部物業(yè)管理檔案資料和有關賬目;
(四)移交共用的設施、設備、場地;
物業(yè)管理企業(yè)在辦理上述手續(xù)時，不得損壞、遺失、隱藏、銷毀有關資料;縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門應派人監(jiān)督。
前期物業(yè)管理有關資料的移交，參照本條規(guī)定執(zhí)行。
第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)可以將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政設施、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設施、保安、電梯等專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)管理，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人。
第五十六條 本行政區(qū)域內(nèi)的私有住(用)房、公有用房、商業(yè)用房以及福利方式分配的公有住房等，已實行物業(yè)管理的均應當收取物業(yè)服務費。
第五十七條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則制定。具體內(nèi)容按市政府價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門聯(lián)合制定的《物業(yè)服務收費管理辦法》執(zhí)行。
第五十八條 物業(yè)服務費由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)服務合同》所約定的期限和方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，一般預收期限不得超過3個月。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)服務收費實行明碼標價、亮證收費，并在小區(qū)醒目位置公示收費項目、收費標準、收費依據(jù)、收費范圍及服務內(nèi)容、服務標準。未公示的收費項目業(yè)主可以拒交。
第五十九條 物業(yè)管理企業(yè)成本核算方法及項目按國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合下發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》執(zhí)行。
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供《物業(yè)服務合同》以外的服務，服務收費由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
第六十一條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主長期閑置的房屋和已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費由業(yè)主和建設單位全額交納。但業(yè)主和建設單位與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合下列條件的貧困戶，經(jīng)業(yè)主大會研究同意，社區(qū)居委會、街道審查，報縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門批準后，物業(yè)服務費可適當減免：
(一)享受民政部門最低生活保障金的;
(二)夫妻雙方下崗并無經(jīng)濟收入來源的;
(三)夫妻雙方年齡均在60歲以上且無子女、無經(jīng)濟來源、無勞動能力的;
(四)夫妻雙方均為殘疾人的家庭并無經(jīng)濟收入的。
具體減免辦法由物業(yè)行政主管部門會同財政部門、民政部門、物價部門制定。
第九章 物業(yè)驗收與移交
第六十四條 按照建設單位與物業(yè)管理企業(yè)分離的原則，新建的物業(yè)應當實行專業(yè)化、社會化、市場化物業(yè)管理。
第六十五條 新建物業(yè)交付使用時，物業(yè)管理企業(yè)應當在縣(市)以上物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導下，按建設部《房屋接管驗收標準》等房屋、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、市政設施、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設施等行業(yè)竣工驗收標準進行物業(yè)驗收;街道、社區(qū)居委會應同時參與。對已建成而未通過物業(yè)驗收的開發(fā)建設小區(qū)，物業(yè)行政主管部門應限期整改，達到接管驗收的標準。
第六十六條 開發(fā)建設單位已建或新建的供水、供電、供暖、供氣、通訊、市政、園林綠化、環(huán)衛(wèi)等設施應按本辦法的責任界定范圍和有關行業(yè)管理規(guī)定移交相關行業(yè)部門管理，移交費用按行業(yè)部門的有關規(guī)定由開發(fā)建設單位承擔。
未按規(guī)定向行業(yè)部門移交設施、設備管理權，辦理交接手續(xù)，致使物業(yè)小區(qū)無法實現(xiàn)終端收費和正常管理、使用的，其損耗和增加的成本費用不得向業(yè)主攤派，應由開發(fā)建設單位承擔。開發(fā)建設單位因資金不足等問題致使已建成的基礎設施竣工2年后仍不能移交設施、設備管理權的，應向縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門提供移交管理權所需費用的相應財產(chǎn)擔保。
第六十七條 分期建設的小區(qū)，可視實際情況申請分期驗收，但驗收區(qū)應具備居住和使用條件，且驗收區(qū)和在建區(qū)應有圍墻分隔，待全部建成后進行驗收。
第六十八條 未辦理設施、設備交接手續(xù)的物業(yè)區(qū)域不得組織物業(yè)驗收，未經(jīng)驗收或驗收不合格的物業(yè)區(qū)域，不得交付使用，不得移交物業(yè)企業(yè)管理，房屋權屬登記機構不予辦理《房屋所有權證》，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應暫停審批開發(fā)建設單位新的開發(fā)項目。建設單位自行將未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋交付使用、并自行組織物業(yè)管理的，業(yè)主有權拒交物業(yè)服務費，物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理發(fā)生的費用全部由建設單位承擔。
第六十九條 建設單位應當在縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門監(jiān)督指導下，于首份預售合同簽訂前，參照建設部《業(yè)主臨時公約》示范文本制定《業(yè)主臨時公約》，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務、違反公約應承擔的責任等依法做出約定，并在物業(yè)銷售時向業(yè)主明示;物業(yè)買受人應在簽訂房屋買賣合同時對遵守《業(yè)主臨時公約》做出書面承諾。
第七十條 建設單位應從首份預售合同簽訂后，對物業(yè)區(qū)域組織進行前期物業(yè)管理，并參照建設部《前期物業(yè)服務合同示范文本》簽訂書面的《前期物業(yè)服務合同》。
《前期物業(yè)服務合同》可以約定期限;但在期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》生效時，《前期物業(yè)服務合同》終止。
第七十一條 建設單位交納的開發(fā)項目資本金按10%的比例劃轉到縣(市)以上物業(yè)行政主管部門，建立物業(yè)保修資本金，用于建設單位責任造成的物業(yè)維修。如建設單位維修不及時，則由物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會聯(lián)合申請，經(jīng)縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門審查核實后組織維修，費用從保修資本金中扣除。
第十章 物業(yè)用房與配備
第七十二條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按房屋總建筑面積4‰的比例配置物業(yè)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房)，按此標準提供的面積不足100平方米的按100平方米提供。提供確有困難的，可繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理用房的等額價款。物業(yè)管理用房建設費用攤入建設成本，所有權屬于全體業(yè)主，并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。
第七十三條 建設單位應按省、市有關規(guī)定為社區(qū)居委會提供辦公用房。
第七十四條 規(guī)劃管理部門審查商品房和經(jīng)濟適用房開發(fā)項目時，應在規(guī)劃設計總圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房和社區(qū)居委會用房的位置和面積。物業(yè)管理用房的位置應當便于物業(yè)管理，設置在沿主街或本區(qū)域中心位置的一樓層。
第七十五條 建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時，應當提交由物業(yè)行政主管部門和街道出具的關于物業(yè)管理用房和社區(qū)居委會用房配置的認證手續(xù)，否則相關部門不予辦理相應手續(xù)。
第七十六條 未經(jīng)業(yè)主大會的同意，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉讓或者用于擔保;不得出租或者改變用途。已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理用房，由業(yè)主委員會向房屋權屬登記機構申請辦理業(yè)主共有的《房屋所有權證》。房屋權屬登記機構在物業(yè)管理用房產(chǎn)權登記時，應當在《房屋所有權證》上標明物業(yè)管理用房的位置、面積和用途。
第七十七條 已交付使用但建設單位未提供物業(yè)管理用房的物業(yè)管理區(qū)域，如規(guī)劃設計已有物業(yè)管理用房，無論是否已分攤入建設成本，建設單位必須按本辦法第七十二條規(guī)定的標準向業(yè)主委員會無償提供。
第七十八條 小區(qū)物業(yè)管理用房被占用的，由街道、社區(qū)負責收回;原小區(qū)規(guī)劃未設計物業(yè)管理用房或因建設單位破產(chǎn)、倒閉、無人管理的區(qū)域，由縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門會同規(guī)劃等相關部門，依法對小區(qū)進行重新規(guī)劃，選擇適當位置由街道、社區(qū)出資或采取市場化運作方式解決。小區(qū)物業(yè)管理用房規(guī)劃受限的由政府購買，產(chǎn)權屬國家所有，按公有住房管理，出租給物業(yè)管理企業(yè)使用。
第十一章 物業(yè)的使用與維護
第七十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
第八十條 物業(yè)使用禁止下列行為：
(一)擅自改變房屋用途，對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面、門廳、樓梯間、走廊、戶外墻等進行違章鑿、拆、搭等;
(二)存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;
(三)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;
(四)私自占用綠地，損毀樹木、園林和公共設施;
(五)超出規(guī)定標準的噪音;
(六)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂搭亂建、亂倒、亂堆垃圾雜物、亂種植;
(七)改變按規(guī)劃建設的公共建筑、共用設施的使用性質(zhì);
(八)未經(jīng)批準飼養(yǎng)禽畜;
(九)未采取防止墜落傷人的保護措施而在陽臺擺放物品;
(十)損毀、涂改園林藝術雕塑，占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施從事擺攤設點等活動，影響其正常使用功能;
(十一) 在屋頂堆放物品或在陽臺、露臺、樓板上超載鋪設地面材料、堆放物品;
(十二)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第八十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修住宅，應當遵守建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》和《業(yè)主公約》，事先告知物業(yè)管理企業(yè)、鄰里，并按要求施工。裝修垃圾由裝修人自行清理或委托清理。
第八十二條 住宅的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責補償。
因物業(yè)維修、裝修造成相關業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復并給予適當補償。
毗鄰業(yè)主、毗鄰物業(yè)之間的糾紛按建設部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》執(zhí)行。
第八十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
第八十四條 因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地的，應當征得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會同意后，簽訂合同，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。造成損失的，應當賠償。
第八十五條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當征得物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會及相關業(yè)主的書面同意，按有關規(guī)定辦理審批手續(xù);經(jīng)批準的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，并支付設置費用。收取的費用主要用于共用設施設備的維修、更新、改造，也可按業(yè)主大會的規(guī)定使用。
利用公用部位、場地設置空調(diào)、熱水器等非經(jīng)營性設施設備，應當征得物業(yè)管理企業(yè)和相關業(yè)主的同意后，按《業(yè)主公約》執(zhí)行。
第八十六條 房屋的維修責任，業(yè)主自用部分或公用事業(yè)部門行業(yè)規(guī)定應由業(yè)主維修的，由業(yè)主自行負責;公用及共用部位，公用事業(yè)部門界定應當由行業(yè)部門維修的，由公用事業(yè)部門負責;無規(guī)定的，由物業(yè)管理企業(yè)負責養(yǎng)護、維修。小修費用從物業(yè)服務費中列支;大中修費用從物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金中列支。未設立專項維修資金的區(qū)域，共用設施設備的更新、改造和大中修費用由受益業(yè)主分攤。
第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理按《機動車停放收費管理辦法》和《物業(yè)服務合同》的約定執(zhí)行;業(yè)主對車輛保管有要求的，由車主或車輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
第十二章 共用設施設備維修資金
第八十八條 住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照有關規(guī)定交納專項維修資金。
第八十九條 專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造，不得挪作他用。
第九十條 專項維修資金的收取、使用、管理辦法由市政府另行制定。
第十三章 法律責任
第九十一條 有下列行為之一的，由縣(市)、區(qū)以上物業(yè)行政主管部門及相關部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定進行處理、處罰：
(一)物業(yè)小區(qū)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的;
(二)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(三)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定移交資料或者損壞、隱匿、銷毀物業(yè)管理資料的;
(四)物業(yè)管理企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的;
(五)物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;
(六)物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的;
(七)挪用專項物業(yè)維修資金的;
(八)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(九)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(十)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(十一)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的;
(十二)業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動;
(十三)縣(市)、區(qū)以上物業(yè)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。
第九十二條 對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門應依法責令其立即改正;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由責任人承擔。
第九十三條 業(yè)主、使用人不按時繳納物業(yè)服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的，可每日加收欠交金額千分之三的滯納金(合同另有約定的從其約定);經(jīng)催繳仍不交付的，經(jīng)業(yè)主委員會確認，報縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門批準后，將該業(yè)主累計欠費記賬存入其房屋產(chǎn)權資料檔案中，由房屋產(chǎn)權登記機構在業(yè)主房屋轉讓時代為收取;拖欠物業(yè)管理服務費3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院提起訴訟。
第九十四條 因物業(yè)管理企業(yè)服務保障差或者因物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不善自動放棄小區(qū)物業(yè)或無故棄管的，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或以其它形式組織開展小區(qū)物業(yè)管理的，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門調(diào)查、核實情況屬實的，而原物業(yè)管理企業(yè)以小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)服務費等為由，拒絕移交有關資料或拒不提供物業(yè)共用部位、共用設施設備管理權的，或者拒不提供物業(yè)管理用房的，致使新的物業(yè)管理企業(yè)無法進住，小區(qū)物業(yè)管理無法開展，嚴重影響小區(qū)業(yè)主正常生活的，業(yè)主委員會或縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可責令其改正，拒不執(zhí)行的可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。業(yè)主欠繳物業(yè)企業(yè)的費用，應由物業(yè)企業(yè)依法申請人民法院執(zhí)行。
第九十五條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位未向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房的，物業(yè)管理行政主管部門可責令其提供。開發(fā)建設單位以其它理由拒不提供用房或拒不繳納等額價款的，業(yè)主委員會或縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第九十六條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務的，由公安機關依法予以處罰;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第十四章 附 則
第九十七條 暫不具備物業(yè)管理條件的區(qū)域，可由街道、社區(qū)居民委員會實行衛(wèi)生保潔、下水疏通、小區(qū)綠化等基本管理，保證居民基本生活需要。業(yè)主委員會成立后有自治能力的，也可實行由業(yè)主輪流值班或由業(yè)主委員會招聘部分臨時工作人員來完成物業(yè)管理。無自治能力的可委托物業(yè)管理企業(yè)管理，也可委托社區(qū)居委會或有關部門進行基本物業(yè)管理。
第九十八條 政府鼓勵物業(yè)企業(yè)開展家政式物業(yè)服務(除正常的物業(yè)服務活動外，還包括對業(yè)主自用部分設施設備的維修養(yǎng)護)，解決業(yè)主自用部分維修的困難。實行家政式服務的物業(yè)，其收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
第九十九條 政府每年在城建維護費中核定一定比例的經(jīng)費作為物業(yè)管理補助資金，專項用于解決城市物業(yè)管理中遺留的疑難問題、處理應急事件。經(jīng)費由物業(yè)行政主管部門專戶存儲，滾存使用。
第一百條 本辦法應用中的具體問題由市城鄉(xiāng)建設委員會負責解釋。
第一百零一條 本辦法自公布之日起施行，原《葫蘆島市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
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