商品房買賣合同解釋的內容
商品房買賣合同解釋
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）共２８條，主要對商品房預售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規定，商品房買賣合同解釋。其中，對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。
適用要點一：集資房，房改房，經濟適用房不適用本解釋
法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
本條是司法解釋適用范圍的規定
適用要點：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴格的限定，即僅僅指房地產開發企業；二，將商品房買賣合同的標的包括兩類：現房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指買受人與開發商之間簽訂的期房或現房銷售合同。三，非房地產開發企業所開發的房屋，包括集資房、房改房、經濟適用房不適用本《解釋》。
我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產開發企業建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。經濟適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國家政策的調整，比如，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關系到國家住房制度改革措施的推進，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預售和商品房現售。
適用要點二：開發商沒有取得預售許可證明，商品房買賣合同的效力及司法救濟
法條原文： 1．《解釋》“第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”2．《解釋》“第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”
我國對商品房預售實行預售許可制度，開發經營企業進行商品房預售，應當依法向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后才可進行預售。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。但現實中，由于種種原因，開發商卻經常違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發了許多糾紛。
對于未取得《商品房預售許可證》的，商品房買賣合同效力問題適用要點如下：
一、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，因為違反法律、行政法規的強制性規定，應該認定為無效。
《合同法》第五十二條規定 “有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”
《城市商品房預售管理辦法》第九條 “開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，合同范本《商品房買賣合同解釋》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”
從上述法律法規可以看出，行政法規《城市商品房預售管理辦法》明確要求，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。而開發商在沒有取得《商品房預售許可證》的條件下，違規與買受人訂立的商品房預售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強制性規定，屬無效合同。
二、在司法實務中，有一種情況是可以認定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預售許可證明的。《解釋》對此作了寬松的解釋，對這是從鼓勵交易原則出發而出臺的司法解釋。該條司法解釋明確規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
三 ．司法救濟：
在商品房買賣合同訂立以后，買受人發現開發商沒有《商品房預售許可證》的，或者訂立合同時開發商提供虛假商品房預售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時可以選擇下列方式：
第一、起訴申請認定該合同無效，并可以請求雙倍返還已付購房款。
如果選擇認定合同無效的，在實務中對購買人來說，還是有一定風險的，風險就在：在查詢后到起訴前，開發商取得了商品房預售許可證明，該訴訟請求可能就不會得到支持。因為按照該解釋第二條的規定，應當認定為有效。
第二、申請撤銷該合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。
按照《民法通則》及《合同法》對撤銷民事行為的規定，買受人在訂立合同時只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”而開發商“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；”顯然屬于欺詐行為。
“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實” 怎樣認定？
根據《城市商品房預售管理辦法》第九條規定：“開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。” 開發商沒有按照該規定 ‘向買受人出示’ 和沒有在‘售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號’，均應當認定為“故意隱瞞”行為。
第三、如果開發商既有‘故意隱瞞’或‘提供假證’，又根本就不能取得《商品房預售許可證明》的，而導致商品房買賣合同的目的就根本不能實現的話，購買人還可以選擇“解除合同”，并可以請求雙倍返還。
但是，如果選擇解除合同的話，要特別慎重，因為合同的法定解除條件是有嚴格規定的。《合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
(五)法律規定的其他情形。”
依據上述條款之規定，有兩種情形可以適用解除合同，一是因為未取得《商品房預售許可證》，而導致以后的商品房‘交付使用’或者‘產權辦證’遲延，經催告后在合理期限內仍未履行的；二是因為未取得《商品房預售許可證》，而導致不能實現合同目的。
附：相關知識：（摘自《宜昌律師寇志中房產支招系列》
第一、商品房預售
依據《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售，是指房地產開發經營企業（開發商）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第二、預售許可制度
我國對商品房預售實行預售許可制度，開發經營企業進行商品房預售，應當依法向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后才可進行預售。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。但現實中，由于種種原因，開發商卻經常違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發了許多糾紛。
第三、沒有取得預售許可證商品房買賣合同的效力
1 法律：《合同法》第五十二條 “有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”
2 行政法規：《城市商品房預售管理辦法》第九條 “開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”
3 司法解釋：最高人民法院《解釋》中明確規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
適用要點三：商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構成違約？
廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑，廣大的購房者對樓盤的了解也多是從廣告和宣傳資料開始，有相當部分的購房人根據樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定是否購買該樓盤。實際交付的房屋或多或少與宣傳不符，糾紛由此而生，但購房人維權難度大，這就是廣告宣傳內容和宣傳資料會成為商品房買賣中投訴的熱點的原因。本文從商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構成違約，構成違約的條件以及怎樣維權方面做些討論，以對廣大的購房人以幫助。
法條原文：《解釋》第3條： "商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作
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