房地產企業稅收統籌誤區分析論文
摘要：近十年來，我國的房地產行業得到了迅猛的發展，也為我國增加了巨大的財政收入。隨著我國房地產行業稅收政策和相關法律的不斷完善，房地產企業也漸漸加強了對稅收籌劃的關注。本文重點論述了房地產企業在稅收籌劃方面的誤區，并對此提出了改進策略，力求進一步規范房地產企業的稅收籌劃，推動房地產行業的健康發展。
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；誤區
一、前言
稅收籌劃又被稱為合理避稅，是指企業在法律許可的范圍內，對經營、投資和理財活動進行事先籌劃及安排，以取得節稅的經濟利益。稅收籌劃的內容包括避稅籌劃、節稅籌劃、轉嫁籌劃、規避稅收陷阱和實現零風險五方面，具有合法性、目的性、專業性、時效性和政策導向性等特點。在我國，稅收籌劃還處于發展階段，特別是我國近年來對稅收法的不斷更新和改革，造成了房地產企業稅收籌劃的誤區。因此，房地產企業必須加強對稅收籌劃的控制，規范稅收籌劃行為，以促進企業的經濟增長。
二、房地產企業稅收籌劃的誤區
1.利用投資或聯營規避土地增值稅《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定，投資或聯營房地產時，投資或聯營的一方要把土地或房地產作為入股投資或聯營的條件，把房地產轉讓給所投資或聯營的企業，并暫免土地增值稅的征收。因此，大部分房地產企業在過去通常都以這一政策作為依據，通過成立項目公司或投資和聯營房地產的方式進行經營，以規避土地增值稅。2006年3月，國家稅務總局及國家財政部為填補這一政策中的漏洞和缺陷，出臺了《關于土地增值稅若干問題的通知》等反避稅政策和條款，規定了如果房地產企業以土地或房地產作為入股投資或聯營的條件，或者以其建造的商品房進行了投資或聯營的，均不滿足《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對其暫免土地增值稅征收的規定，明確了房地產企業即便使用投資和聯營房地產的方式也必須繳納土地增值稅，間接造成了企業利用投資或聯營規避土地增值稅的誤區[1]。
2.利用借款費用資本化減少土地增值額結合《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》和新會計準則中的規定，企業在建造及開發產品時因借入資金產生的合法借款費用，可以直接歸于符合資本化條件的資產購建或生產，并予以資本化，計入相關資產成本。因此，大部分的房地產企業都會把滿足資本化的相關借款費用歸入用于開發的成本中，但在進行土地增值稅的計算時，這些房地產企業又會在加計扣除中把借款費用當做基數，這不但對20%的開發成本進行了加計扣除，還扣除了其在房地產開發費用計算中作為計算基數時的5%，極大地減少了土地的增值額，并降低了土地增值稅的支出。這一做法大大增加了房地產企業的稅收風險。
3.預售購房款掛在往來賬面上部分房地產企業會把預售購房款掛在往來賬面上，甚至有個別的企業還會采用體外循環的方法把售房的預收款掛在其他公司的銀行賬戶上，或是違規為購房者開具收款收據來代替發票，以達到隱瞞收入、不進行申報納稅的目的，以此來延遲繳納或偷逃土地增值稅、企業所得稅和營業稅及其附加稅[2]。
4.虛列成本使企業虧損部分房地產企業會采用虛列成本的方式使企業處于虧損狀態，從而避免企業所得稅的繳納。例如扣減售樓款中的代理手續費，直接以售樓款的收入抵減代理銷售商的手續費支出，而把代理商交納的樓款凈增額作為計稅營業額，進而減少了營業稅的繳納；或不把更名費等其他收入登記入賬。
三、加強房地產企業稅收籌劃的策略
1.隨稅法的變化調整稅收籌劃稅收籌劃是以稅收政策為基礎的，稅收籌劃應根據稅法的變化進行及時的調整。因此房地產企業的財務和會計人員需要對房地產行業的相關稅收政策進行深入的了解和學習，掌握新的法律法規及稅收政策的變化，以便及時做到稅收籌劃的調整，有效避免和防范稅收籌劃的涉稅風險。這不但是對房地產企業財務人員和會計人員的要求，也是對企業領導人員的要求。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期的發展戰略房地產企業的財務人員及領導人員必須對國六條和國八條等房地產相關調控政策進行仔細的研究和學習，時刻掌握行業政策導向，把握好時機進行產業鏈的拓寬，并不斷挖掘新的利潤增長點，制定稅收籌劃時必須使其符合企業長期的發展戰略。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃、事中控制、事后總結如果房地產企業是集團公司，則企業應從集團的整體角度出發進行稅收籌劃方案的制定，動員各分公司及其各個部門積極參與籌劃，以保證項目開展之前各成本數據和銷售數據的準確無誤，同時，財務部門應根據提供的數據準確計算預計的稅收數據，并建立稅種預算模塊，做好事前籌劃從而使稅收籌劃的目標得到有效的實現。稅收籌劃方案的執行過程中，策劃、銷售、采購、工程及成本控制等部門應按相關計劃嚴格執行，并結合實際情況進行及時的調整，由財務部門進行監控。如出現特殊情況，各部門應及時整改并做總結[3]。
4.利用臨界點進行納稅籌劃
利用臨界點進行納稅籌劃指當納稅企業遭遇稅收臨界點的時候，采用增減支出或收入的形式實現減少稅負。例如，稅法中明確規定納稅企業建造普通標準的住宅并進行出售時，若增值額低于扣除金額的20%，可免繳土地增值稅；若增值額高于扣除金額的20%，則應按規定對全部增值額進行計稅。其中所說的臨界點就是增值額的20%，房地產企業應據此制定納稅籌劃的方案，出售其建造的普通標準的住宅時將增值率控制在20%的范圍內，既能對商品房售價進行合理的控制，又能以精裝房的形式對開發成本及價格進行控制，進而降低了增值率，實現了土地增值稅的少繳或免繳。
四、結束語
當前，我國房地產企業的稅收籌劃還并不完善，實際的工作中仍然存在諸多誤區。房地產企業必須從實際出發，根據稅法的變化調整稅收籌劃，制定的稅收籌劃目標必須符合企業的長期發展，同時做好事前籌劃、事中控制、事后總結的工作，利用臨界點進行納稅籌劃，以減少或免除相關稅收的繳納，使企業稅收風險得到有效的控制，最終實現房地產企業經濟效益的增長。
參考文獻
[1]李剛.淺析房地產企業稅收籌劃的誤區[J].現代經濟信息，2013，12（14）：174.
[2]遲麗華，周小雪.房地產企業稅收籌劃風險的防范策略[J].中國房地產（學術版），2013，10（5）：44.
[3]李壽山.新時期房地產企業稅收籌劃的風險及防范的綜合分析[J].商，2013，22（4）：227.
作者:陳玉軍 單位:江蘇蘇中投資有限公司
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