淺析美國房屋租賃法的基本構成
美國房屋租賃法(Landlord and Tenant Law)是美國普通法規則體系的一部分，以不動產法和合同法為基礎，規定了出租人和承租人的權利和義務，用于規范商用與住宅不動產的租賃法律關系。美國房屋租賃法起源于英國習慣法，包含了不動產法和合同法內容，由判例法、各州和自治地方立法，以及聯邦立法構成。
根據傳統的房屋租賃慣例，房東僅有的義務就是將房屋交付至承租人，而承租人除了需要承擔租金支付義務外還需承擔絕大多數的維修責任，而這些慣例顯然不適合現代城市的發展，也有悖于現代法律保護的個人與公共利益。然而在司法體制的保護下，在上一世紀很長時間里，房東一直行使著這種普通法賦予的權利。他們將不符合適住性標準的住宅交給承租人，享受著租金收益，卻幾乎不承擔什么義務。直到20 世紀60、70 年代，法院才逐漸開始將不動產租賃視為提供服務的合同。現代的房屋租賃法規定了大量的房東和承租人各自應享有的權利和承擔的義務。
美國的房屋租賃分為住宅租賃和商業租賃。住宅租賃是承租人以居住為目的占有、使用房屋，而商業租賃的承租人往往是企業，其出于從事零售、展示、工業等商業目的占有、使用房屋。鑒于兩種不同的租賃類型所具備的價值標準，相應的法律制度也具有多樣性以滿足這些利益。例如，住宅租賃法律總是給予承租人更多的隱私保護，適住性保證以及押金的取回;另一方面，商業租賃則給予商業利益和經營更多的保護而較少地考慮隱私和適住性。
現代的美國房屋租賃法經過多年的發展，已使房東和租戶之間的租賃契約義務互為條件，相互制約，從而保證了租賃雙方的平等權;美國房屋租賃法主要包含以下房東及租戶的責任、義務和另一方的救濟權。眾所周知，合同一方承擔的責任、義務，也就是另一方享有的權利。
一、房東主要的義務
(一)交付占有
根據統一的美國房屋租賃法，房東有責任在租賃初始將房屋交付承租人，這也是房東作為出租人最基本的義務。規定房東的交付義務是考慮到房東比新的承租人擁有更多資源去采取法律救濟措施保障權利不受侵犯，例如：前租客不愿離開承租的房屋，房東可以正當理由驅逐前租客。
(二)承租人穩定享有租賃房屋權利的承諾
由于合同法也是調整房屋租賃關系的法律規定，現代的美國房屋租體現出房東對承租人穩定享有房屋權利的承諾。這意味著房東不能妨礙承租人對物業的占有、使用的權利。雖然房東可以在緊急情況下強制進入房屋而無需通知，但緊急情況必須是迫近的危險，房東因此而需采取合理的、符合需要的行為。房東作為出租人必須使轉讓占有的房屋符合租賃目的。
(三)適住性保證
房屋的適住性保證指房東在租賃期內，必須提供沒有嚴重缺陷的物業給承租人居住和使用，該物業不能損害承租人的健康或安全。房屋的適住性保證不僅要求房東保證建筑物的結構堅固與安全，還要求保證租戶生活的舒適與健康，如房東應當在冬天供暖，夏天提供空調以維持室內舒適的溫度;房屋的衛生條件需符合居住要求;有些州的法律中，還要求房東應當保障居住環境的安全性，如在公共走道上安裝照明設施，避免搶劫、盜竊案件的發生，以保障租戶的人身安全。在房東的眾多責任和義務中，房屋的適住性保證是現代租賃法律中最為強調的一項。該義務是由華盛頓特區巡回法院的判例Javins v.First National Realty Corp.確定下來。在上述案件中，賴特法官的判例暗含了建筑條例所確定的適住性擔保，“如果出租人違反了這一默示條款，承租人可以拒付租金并繼續占有房屋。”房東對房屋的適住性保證由該案正式確定下來，并在以后各州或地區法院的判例中得到進一步的擴大和發展。
二、承租人的主要義務
(一)保護租賃房屋的責任
在租賃關系中通常約定了租客的有限度的維修責任，因為這本質上可以補足房屋的正常日常損耗。當租客搬離租賃房屋時，如果他們想拿回租賃保證金，在大多數情況下，租賃協議都會要求其返還的房屋狀態必須保持和入住時的一致。
(二)運營管理的職責
此條承租人的義務主要適用在商業租賃中，承租人對房屋運營管理職責在大多數情況下會被要求寫入租賃合同。因為在商業租賃中，承租人往往出于某種商業目的而租賃房屋，如廠房、辦公樓、商鋪，所以在美國的商業租賃市場上，常常采取gross lease(毛租賃)，net lease(凈租賃)，fixed rent lease(固定租賃)和graduated rent lease(累進租賃)等形式。這意味著商業承租人不能使租賃物業處于無人管理的狀態中，但該運營管理的職責需要明確寫入租賃合約或在明顯與租賃目的一致的情況下才會有效存在。
(三)支付租金的義務
從傳統法的角度來說，承租人支付租金的義務被認為是一個獨立的契約，與租賃房屋的轉讓占有無關，這意味著過去無論房東有沒有很好的履行他們的義務，承租人都有支付租金的責任。因為美國傳統的租賃法規是從英國封建農田土地租賃法演變而來。為更好的保護租戶的利益，現代法則把該項義務認定為非獨立的契約，用于制約房東的權力，并且規定如果房東一旦違反了相關約定如維修或適住性的保證等有關義務，承租人即可免予支付租金。但支付租金是租戶作為承租人最基本的義務。
三、承租人的救濟權和自我保護的權利
(一)法定驅逐
鑒于在傳統租賃關系中，房東可以隨時驅逐承租人，現代法律對其驅逐權進行了限制，規定必須通過訴訟程序以及具有正當的理由(如租客沒有支付租金、租賃合同到期或被終止)才可進行驅逐，因此在任何情況下租客均可以法律程序上的規定進行積極的抗辯。法定驅逐意味著雖然承租人可能不能再繼續占有物業，但承租人在未經法定程序的情況下，將不能被房東直接驅逐。該規定也是對大多數弱勢租客的權利保護，在房東不具備正當理由的情況下，不再具有隨意驅逐租客的權力。
(二)房東違約
美國的房屋租賃除了普遍的租賃條款外還包括附加的約定事項 ― 如果房東沒有履行他們自己的責任、義務，租客有免于支付租金的權利。承租人可以房東違反租賃合同的約定作為積極的抗辯理由采取行動，如免予支付租金或免予被驅逐。房東的義務主要包括了適住性的擔保和房屋的維修義務。有些州或地區，如哥倫畢業特區、波士頓、洛杉磯擁有租金管制立法，主要針對私人出租的房屋;租金管制立法主要對租金標準、租金上限和租金調整等方面內容進行約束，若房東違反租金管制的義務，租客有權要求房東承擔相應的違約責任，并可向房屋管理部門進行投訴。
(三)禁止報復性驅逐
房東不可以因為租客舉報其違反健康和安全法規或參加租戶協會等行為而報復性地解除租賃合同并將租客驅逐。租客不僅可以將報復性驅逐作為積極性的抗辯理由，還可以將其作為起訴房東的理由。該權利救濟原則是由華盛頓特區巡回法院在Edwards V.Habib案件中得到確認，并首次明確了報復性驅逐的法律定義。
四、房東的救濟權和自我保護的權利
除了上述承租人的救濟權利外，房東也有各種救濟手段要求承租人歸還房屋或索償其未支付的租金。
(一)收回租賃權
在承租人啟動法定的驅逐程序前，房東可以運用普通法中關于收回房屋租賃權的救濟方式。收回租賃權一般情況下會作為合同解除條件和保障條款寫入租賃合同，只要承租人的行為達到了租賃合同中約定的解除條件，房東即有正當、充分的理由收回租賃權。
(二)自助行為
房東的自助救濟要求在沒有政府干預或沒有啟動法律程序的情況下采取，包含以下行為：強行進入，強行驅逐承租人。但自助救濟的行為范圍是有限的，受到強行進入等法令、法律規定的限制。
(三)賠償
對于承租人未支付租金的或其他違約事項，房東可以要求金錢賠償，補足承租人未付的租金、采取相關措施的費用以及賠償損失，這些規定與大陸法系國家關于房屋租賃的法規相類似。
綜上，在美國房屋租賃法的發展過程中，承租人的個人生活需求、權利保障正受到越來越多的重視，法律以及適用、制定法律的人也不再一味僅偏向財產權利。上述房東和承租人的基本義務和權利構建出了美國房屋租賃法的基本框架，不同的州或地區也有更細化的租賃法令以適應現代生活的需要。
參考文獻
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